中国物业服务上市企业现状研究

近年来，中国物业行业热度不减，新晋玩家和老玩家以IPO、重组、借壳或业务拆分的方式，积极港股上市，对接资本市场。自2014年彩生活在香港联交所上市成为中国社区服务运营第一股后，截止到2021年5月26日已上市物业服务企业达46家，其中2021年期间有19家物企递表港交所。

从2020年年报来看，物业服务企业的年度营收、管理规模、经营规模均表现亮眼，老牌物业服务企业占据行业蛋糕的大块，但新起上市物业服务企业的力量也不容小觑。物业服务企业的主营业务仍以提供住宅或非住宅类物管服务为主，不过物业服务企业开始看到投入产出比更高的业主或非业主增值服务项目，并悄然实现业务的升级改造或持续转型。

2020年中国上市物业服务投资价值优秀企业紧抓市场机遇，凭借其强大的规模、优质储备、资金及品牌等优势取得优异的销售业绩，不断提升市场份额，在成长性和盈利性方面均表现突出，投资价值凸显。其中，碧桂园服务、中海物业、保利物业、时代邻里佳兆业美好、彩生活、中奥到家等物业服务上市公司名列上市物业服务投资价值优秀企业。

2020年，中国物业服务上市公司的投资价值主要在四个方面得到体现——管理规模（包括在管、储备面积规模）、业务水平、盈利能力和市场估值。在规模满足一定条件基础之后，物业服务上市公司的价值就更多地体现在单平绩效与经营能力、盈利能力方面，这几方面的提升能为投资者带来巨大的估值提升和市场回报。彩生活则将业务重心回归基础物业服务业务，依靠自身现有规模，积极整合资源，提升单位面积的成本降低和效益增加，实现有弹性、确定性的高质量增长。

2020年度营收总计超600亿，其中碧桂园156亿拔得头筹

物业企业营收能力引人注目，十家上市公司2020年营业总收入超过600亿元，收入均超过17亿元，平均年营业收入达到62.36亿元；其中，碧桂园2020年营业收入达到156亿元，同时毛利收入也是最高，约达到53亿元。

数据来源：中国证券网、香港证券交易所、上书房信息咨询整理

资本市场持续火热，上市物业服务企业数量创新高

从物业服务企业上市时间看，2018年起上市数量逐步提升。到2020年，资本市场物业管理行业上市企业数再创新高，特别是下半年企业密集上市，全年共有18家物业服务企业成功上市。

数据来源：公开数据、上书房信息咨询整理

随着房地产供求关系的变化，中国房地产行业将从以房屋建筑业和开发业为主逐渐向侧重房地产经纪、物业管理、资产管理等方向转变，房地产企业也将更加注重存量物业的经营和服务。

物业管理行业还有很好的发展空间。一方面，第七次人口普查数据表明，2020年我国城镇化率达到了63.89%。根据联合国和一些专家的预测，我国总人口将在2030年左右出現负增长，城镇化率将在2040-2050年达到峰值80%左右。这意味着城镇人口继续增加，房屋总量还将继续增加。另一方面，我国物业管理覆盖率还不高，很多小区没有物业管理。例如，自2020年5月1日《北京市物业管理条例》实施以来，北京物业服务覆盖率由64.1%增加至2021年的93.7%。四川省住房和城乡建设厅印发《四川省城镇住房发展规划（2018-2022）年》提出2022年全省物业管理覆盖率达70%。

物业服务企业发力城市服务，非住宅领域市场前景广阔

从十家上市物业服务企业统计数据来看，物业管理服务占比超过60.0%的企业有6个，物业管理服务在物业企业总业务的平均占比为63%。此外，社区增值服务超过20%的企业有5个。目前国内物业管理标的属性仍以住宅为主，但行业多元业态发展的格局已初具规模，未来将逐步拓宽市场接管物业管理服务的渠道和规模，在管的商业、办公类等物业数量将有一定程度提升，同时针对医院、学校、公建甚至是城市片区的物业管理市场也都将可能成为下一个增长点。

以城市服务为例，近两年，城市服务进一步扩大了物业服务企业的服务范围及服务内容，主要包括城市基础设施运维、绿化园林养护、道路维护、市容环卫、秩序管理、应急管理、城市创新功能等服务。该项业务属于非物业主营业务，是一个全新的管理模式，目前进入该领域的以头部企业为主。基层治理全域化的需求叠加政府提升城市治理水平的需求催化了城市服务的进一步发展，在一定的财务预算内，由物业服务企业这类专业化的企业参与城市治理，共建城市新面貌成为当前一个重要的趋势。至2020年11月以横琴新区为代表的“物业城市”模式已在约37座城市得到实践。

非住宅领域的增值服务占比在增加，非住宅领域市场前景广阔，布局非住宅领域是物业服务企业快速扩大的重要手段。非住宅业态项目收取的物业费较高，可以进一步充盈营收。2020年，百强企业管理项目平均物业费为3.84元/㎡/月，其中，办公物业、商业物业、医院物业服务费均超过6元/㎡/月，公众物业、产业园区物业、学校物业及其他类型物业服务费均超过3元/㎡/月，住宅物业服务费最低，为2.05元/㎡/月。再次，非住宅项目竞标时对经验、专业性要求较高，企业成功进入后可通过沉淀管理经验，迅速拓展相似领域项目，或可成为“一方霸主”。最后，上市物业服务企业积极挖掘全新服务市场，不断开辟服务新领域。

数据来源：中国证券网、香港证券交易所、上书房信息咨询整理

管理规模分化严重，头部企业马太效应明显

十家上市物业服务企业总合约面积超过35亿平方米，但物业服务企业之间的合约服务面积差距较大，佳兆业美好和中奥到家的合约服务面积不足1亿平方米，而碧桂园服务的管理规模达到9亿平方米。从合约服务面积和年营业收入对比成正比，即合约服务面积越大，年营业收入越多，排名越靠前。

数据来源：中国证券网、香港证券交易所、上书房信息咨询整理

数据显示，2018年中国百强物业管理企业管理规模均值约3718万平方米，所占市场份额38.9%，前10名的物业管理企业水平约是其6.43倍，达到2.39亿平方米，市场份额约为11.5%。这种“强者越强”的态势将保持或得到加强。

2014至2018年，前100的物业管理企业市场份额从19.5%上升至38.9%。此外，近年来资本的进入加快了头部企业上市，以及通过兼并收购获得存量物业或较小公司的市场份额的进程，市场整合提速。物业管理业头部企业IPO进程加快，截止到2020年11月，碧桂园、保利、中海地产等主要地产企业对应的物业管理企业已经在港股上市，融创、恒大与华润置地等也已经提交A1表。大型物业管理企业并购小型物业公司获得管理面积增长、收购上市公司股权获得业务增值或“强强联合”扩大平台资源等多种目的并存，物业管理行业兼并收购更加频繁，仅2020年上市物业管理公司公告的并购案就约26起，涉及金额约19.4亿元。

结论与建议

2020年上市物业服务企业业绩表现优秀，疫情对物业服务企业的影响似乎并不严重，相反，凸显了物业在小区防疫管理方面的作用发挥。物业服务企业正在试图将智慧科技赋能到业务和企业内部管理的过程中，提升企业自身和对外的工作效率，减少疫情风险等。

随着物业管理在管面积以及合约面积规模的不断扩大，部分企业业务构成中的住宅类物业管理业务正在缩减，转而增加非住宅物业的管理业务以及增值类业务，这其中包括针对业主服务的增值业务，也有针对非业主的增值服务，比如针对物业开发商的销售协助服务、广告服务和管理咨询服务等，拓展服务范围实现收益来源多元化。

头部上市物业服务企业的业务集中度进一步加强，扩充管理规模的圈地行动不断上演，物业服务企业间的分化现象凸显，行业内竞争激烈。

衡量物业服务企业的价值从盈利质量、可持续成长性、估值的合理性等几个维度进行综合分析。基础物业服务是根基，物业服务企业做大做强住宅物业的基础，大力拓展高毛利的非住宅物业，夯实业务根基，开展内生型的社区增值服务，实现高质量可持续的增长；同时也需要物业服务企业的“软实力”包括社会责任、环境保护、公司治理方面的发展情况，最大化实现公司价值。

针对优化物业管理行业发展提出以下建议：

一是要努力与加強基层社会治理和建设美好环境与幸福生活的人居环境相契合。在新一轮的基层社会治理升级优化和建设美好环境与幸福生活的人居环境进程中，国家会将更多资源和权力下放至社区层面，这就要求物业管理企业抓住这一契机，根据自身优势为社区居委会和基层政府在社会安全、公共服务、园林绿化等方面提供更多服务或者数据支撑。具有实力的物业管理企业和其所属地产集团可以基于“物业城市”“城市运营”等模式，协助城市政府进行全面科学的城市管理。

二是要推动新技术和物业服务深度融合，开展智慧物业管理服务适应居民不断升级的需求。利用大数据、BIM、物联网、人工智能技术，赋能物业管理企业社区服务在拓展服务深度、广度等方面的能力升维；构建城市至基层的社区网络系統，政府与物业管理企业共享部分数据，鼓励物业管理企业根据所在区域特征、企业战略、社区人口结构等信息，加快推进与商业零售、文化、旅游休闲、餐饮、医疗健康、教育、体育等其他生活性服务业融合发展，发展更加精准对接本社区居民需求状况的相关服务。

【作者】 上书房信息咨询中国物业企业研究中心

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数据来源：上书房信息咨询整理