一、市场存量和增长

 

当前我国购物中心营业面积存量约3.3亿平方米，从2012年-2019年平均每年新开业营业面积约3299.2万平方米。在2017年新增营业面积达到历史高点，为4606.8万平方米，此后新增营业面积处于持续下滑，平均每年降幅约为13.5%。其中，2020年受疫情影响，上半年新增营业面积仅为217.8平方米。虽然因为疫情的突发情况，购物中心经营面积增长量大幅萎缩，但从2017年开始就可以看出，整体市场已经趋向于饱和，并呈现出市场增速放缓的态势。

（数据来源：上书房信息咨询）

二、行业龙头战略部署

 

我国商业地产百强代表企业在2019年资产负债率均值为73.8%，较2018年上升1%百分点。虽然自2014年以来商业地产资产负债率一直处于上升阶段，但是商业地产龙头企业收入均在稳定增长，整体风险依然在可控的范围内。而从融资渠道来看，受政府对房地产行业的严格管控，商业地产企业的融资环境依然较为严峻。越来越多企业选择尝试通过“类REITs”或者CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）等资产证券化模式获取融资补充企业现金流。例如万达商管与2019年7月发行的首单CMBS资产支持计划，海航浦发大厦REITs成功市场化推出，恒大中渝广场的首单非标转标REITs-海通-华泰资管-恒大中渝广场物业REITs等等。虽然更多的债券融资将推动企业的融资成本的提升，但是未来随着资产证券化市场的健全，在多样化的融资方式支持下的商业地产将会有更多的机会和更大的市场空间。

 

目前开业购物中心以一、二线城市为主，但与一二线城市相比，二三线城市的市场空白明显更大。因此，企业对于不同层次购物中心进行了差异化的选择，一、二线城市主要以大体量的开发和持续性经营策略为主。随着一、二线城市消费市场日趋饱和以及互联网转向存量红利时代，大量企业将低线城市视为新的增长动力来源。过去数年间，购物中心和品牌商一直持续推动进入下沉市场。背后原因主要有三点：（1）底线城市居民收入水平迅速提高。据麦肯锡研究报告显示，预计到2022年三四线城市的中产阶层将占全国中产阶层人数的40%，是未来占比增长最快的群体；（2）互联网的持续渗透，互联网厂商不断推动产品下沉，大量信息冲击之下，低线城市居民对优质商品和优质生活追求的意识受到持续刺激；（3）低线城市居民拥有更加丰富的娱乐时间，他们也更加倾向于追求娱乐和消遣，购物中心对他们而言将会是一个不可替代的消遣时间场所。

 

市场下沉一个成功案例就是线上拼购式电商“拼多多”，采用高额补贴的方式迅速获得大量用户，成立仅数年就成长为年度活跃卖家6.28亿，市值790亿美元的上市公司。这展示出下沉市场对消费增长的巨大拉动作用，同时也是下一场消费市场竞争中获取胜利的关键。而对于购物中心和品牌商而言，过去数年一直持续推动进入下沉市场后取得了成绩也展示出低线城市消费力蕴藏的增长动力。但是相较于消费升级侧重于提供代表品质生活方式的商品，市场下沉更加侧重于解决消费者“有”或者“无”的问题。下沉市场的消费者虽然积蓄一定的财富，但是仍然看重商品本身的性价比，并不十分看重商品的品牌，消费者对价格也更为敏感。而这个迥异于一、二线城市消费者的特征将会对低线城市购物中心的布局、设计、品牌商选择产生影响。

 

 

三、线上电商竞争与协同

 

线上电商的迅速发展正不断挤压线下购物中心的生存空间，但同时也带来了变革机遇。天猫“双11”购物狂欢节成交额从2010年的9.36万元增加到到了2019年的2684亿元人民币，增长了近287倍。“双11”见证了我国线上电商消费的指数级增长变化。电商的市场份额急剧扩大对购物中心的需求端和供给端将同时产生深远的影响。

双十一成交额

日期	当年值（亿）	同比增长率(%)
2019年	2,684.0000	25.7143
2018年	2,135.0000	26.9322
2017年	1,682.0000	39.3538
2016年	1,207.0000	32.3218
2015年	912.1700	59.7496
2014年	571.0000	63.1429
2013年	350.0000	83.2461
2012年	191.0000	260.3774
2011年	53.0000	466.2393
2010年	9.3600	1,700.0000

（数据来源：东方财富Choice数据）

 

一方面，电商平台打破了消费者的时间、空间乃至信息的限制，消费者完全可以在任意时间点通过平台搜寻到世界各地的任意价格的商品。电商的迅速发展会不断培育用户线上购物习惯，满足其购物需求。传统零售受到剧烈冲击，传统零售商面临客流量的减少、年轻消费者消费行为的改变以及线上电商企业更容易获得用户数据描绘用户画像进行精准营销等三方面的威胁。这将迫使传统零售商不得不进行转型升级。目前越来越多的实体零售商主动运用网络平台、社交媒体等开展全渠道营销，利用技术手段整合线下商户资源提供线上服务。龙湖天街探索微信社群运营，建立美食吃货、健康宅家等线上购物平台，银泰百货联合淘宝推出直播带货，万象城则推出线上智能VR导购，并提供一键下单功能。

综合电商基本情况

 

公司名称	成立时间	注册资本(万元)	商业类型	最新日均IP访问量	最新日均PV访问量
淘宝	2003年	6500	C2C	49,125,000.0000	175,867,500.0000
天猫	2008年	1000	B2C	90,750,000.0000	264,082,500.0000
京东	2004年	48711(美元)	B2C	40,800,000.0000	185,640,000.0000
当当	1999年	100000(美元)	B2C	202,500.0000	1,437,750.0000
亚马逊	1994年	50000000(美元)	B2C	1,275,000.0000	5,610,000.0000
一号店	2008年	1000	B2C	75,000.0000	405,000.0000
一淘网	2010年	——	B2C	105,000.0000	325,500.0000

（数据来源：东方财富Choice数据）

 

自2014以来，线上电商巨头与线下零售商大力推动协同发展，双方在技术、供应链以及流量引导等各方面进行深度合作。例如京东入股永辉超市，在O2O领域进行深度合作；腾讯与沃尔玛达成战略合作关系，开展数字化和智慧化零售合作，而阿里巴巴作为线上电商龙头更是过去数年间相继入股红星美凯空、居然之家、高鑫零售、苏宁云商等大量传统线下零售企业。互联网企业为传统零售商提供技术帮助其实现数字化，改善供应链，而传统零售商则丰富线上电商企业的购物场景，打造场景闭环，并为其引入流量。由此可见对于线下购物中心而言，电商不仅仅是挑战同样也是其进行全渠道营销、丰富其购物场景的机遇。而在未来的购物中心发展中，商业地产公司能否整合线上、线下资源将会是其核心竞争力之一。如何促使线上线下资源互通互导并通过大数据分析技术，进行精准用户营销，将是一个需要持续性投入和突破的地方。自2014以来，线上电商巨头与线下零售商大力推动协同发展，双方在技术、供应链以及流量引导等各方面进行深度合作。例如京东入股永辉超市，在O2O领域进行深度合作；腾讯与沃尔玛达成战略合作关系，开展数字化和智慧化零售合作；阿里巴巴作为线上电商龙头更是过去数年间相继入股红星美凯空、居然之家、高鑫零售、苏宁云商等大量传统线下零售企业。

 

另一方面，线下购物中心也在充分发掘自身优势，主打差异化竞争，避免与线上电商陷入恶性竞争。延伸线下服务经济，打造线下体验经济，这也是线下购物中心的独特优势，购物中心通过个性化建筑形态、主题化内部空间、常态化娱乐活动、人性化设施服务，增强线下购物中心的社交属性、娱乐属性、休闲属性，打造集文化、购物、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心，为消费者带来独特的消费体验，既满足消费者休闲放松需求，又满足消费者观赏娱乐需求。深圳福田星河CoCoPark 是此种情景式购物中心模式的代表，星河CoCoPark以年轻时尚的中高端女性人群为目标客群，注重“时尚、潮流、体验”等要素融入，定位为集文化、购物、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心。外观上在购物中心内引入景观环境设计，用建筑设计创意和自然光主题，实现主题与情景的完美融合，营造了国内首个园林情景式购物中心。CoCoPark不仅注重引进娱乐业态，而且将娱乐作为风向标，推广娱乐至上的聚客方式，在购物中心内打造酒吧一条街，力邀国内外明星参与活动。这些都是其商业模式中的亮点。

 

由此可见，对于线下购物中心而言，电商不仅仅是挑战同样也是其进行全渠道营销、丰富其购物场景的机遇。而在未来的购物中心发展中，商业地产公司能否整合线上、线下资源将会是其核心竞争力之一。如何促使线上线下资源互通互导并通过大数据分析技术，进行精准用户营销，将是一个需要持续性投入和突破的地方。

 

 

四、区域层面购物中心发展情况

 

依据城市发展程度，我们将抽样城市分为一线城市、新一线城市、二线城市、三线城市。本次抽样的城市一共有96个，其中一线城市占比4%，新一线城市16%，二线城市占比17%，三线城市占比64%。而从地理区域划分来看华东地区城占比42%，华南地区占比为18%，华北地区占比13%，华中地区占比9%，西北地区占比7%，东北地区占比6%，西南地区占比5%。

表：城市样本列表 

 

城市级别	城市名称
一线城市	北京市、上海市、深圳市、广州市
新一线城市	杭州市、武汉市、西安市、南京市、长沙市、青岛市、东莞市
二线城市	哈尔滨市、济南市、厦门市、福州市、长春市、石家庄市、佛山市、烟台市、太原市、合肥市、南昌市、南宁市、昆明市、温州市、淄博市、唐山市
三线城市	乌鲁木齐市、贵阳市、海口市、兰州市、银川市、西宁市、呼和浩特市、泉州市、包头市、南通市、大庆市、徐州市、潍坊市、常州市、鄂尔多斯市、绍兴市、济宁市、盐城市、邯郸市、临沂市、洛阳市、东营市、扬州市、台州市、嘉兴市、沧州市、榆林市、泰州市、镇江市、昆山市、张家港市、金华市、保定市、吉林市、鞍山市、泰安市、襄阳市、中山市、惠州市、南阳市、威海市、德州市、岳阳市、聊城市、常德市、漳州市、滨州市、淮安市、江门市、芜湖市、湛江市、芜湖市、廊坊市、菏泽市、柳州市、宝鸡市、珠海市、绵阳市

 

我们综合考察了行业和城市方面的因素，对目前样本城市购物中心发展情况进行了评级分类。购物中心行业方面的因素包括：购物中心存量、人均购物中心经营面积、成熟开发商渗透率、零售品牌丰富程度；城市方面的因素包括：城市经济发展规模、消费者购买指数。

 

1.区域层面购物中心行业发展特征

 

从区域来看，华东地区购物中心开业面积远高于其他地区，2019年新开业面积为1541万平方米，2018年新开业面积为1597万平方米。东北地区新开业购物中心面积则为全国各区域最低值，2019年新开业面积为131万平方米，2018年新开业面积仅为143万平方米，东北三省中辽宁省的经济发展。从该指标来看，东北地区购物中心发展空间较小，而华东地区和华南地区购物中心竞争激烈，发展空间大。

（数据来源：上书房信息咨询）

 

（数据来源：国家统计局）

 

另外，购物中心面积出现较为明显的区域分化，这可能与区域内的土地成本和城区土地面积有关。东北地区每座购物中心平均面积为9.9万平方米，为各大区域最高位，但东北地区的由于近几年的人口流失，存在供大于求的危机；华南地区每座购物中心平均面积为7.3万平方米，为各大区域最低值，全国均值为8.1万平方米。而在所有样本中，西南地区每座城市拥有购物中心营业面积为717.6万平方米，为全国最高值，远高于第二名华南地区386.1万平方米。而西北地区每座城市平均拥有购物中心面积为210.1万平方米，为全国最低值。这意味着西南地区可能呈现较为明显的区域中心集聚效应，而西北地区的购物中心存在较大的发展潜力。

（数据来源：上书房信息咨询）

 

2.重点城市购物中心行业发展情况

 

从消费者-购物中心-供给链这一完整商业链条来看，需求端和供给端将会共同影响购物中心的布局和发展前景。基于以上思路和数据收集限制的现实情况下，我们依据人均GDP、城市从业人口、平均工资水平、购物中心平均面积、购物中心数量等七项指标选取了十五个大中型城市，并将其依次划分为以下三类市场：

 

成熟型且具有引领作用的市场：北京、上海、深圳、广州、成都、重庆、杭州、苏州

 

成熟型且具有调整空间的市场：武汉、天津、南京、长沙、青岛

 

成长型且具有发展潜力的市场：合肥、福州、郑州、青岛、佛山

 

• 成熟型且具有引领作用的市场

   

对于成熟型且具有引领作用的市场而言，这些城市一般布局了丰富的各类购物中心，购物中心去库存压力相对较小，但是竞争激烈。同时这些城市拥有庞大的人口作为其消费群体的支撑，而消费者一般具有较高的收入和领先的消费意识。消费者对新商品、新品牌以及高价商品接受度更大。整体而言此类市场将会处于稳步增长状态，很难出现过大波动。

 

• 成熟型且具有调整空间的市场

   

对于成熟型且具有调整空间的市场而言，这些城市一般为交通枢纽，多为某城市圈的中心城市，对其周边城市具有相当辐射能力。城市管理者出于就业和经济发展因素而言对大型零售商持开放和拥抱态度，提供一定的政策扶持。而购物中心和大品牌商由于看好城市未来经济的持续发展，也愿意投资布局。但是过去两年过高的投资布局在这些城市产生了一定的去库存压力，消费者群体成长和购物中心的成长并未完全匹配。

 

但是，这些城市的购物中心具有高度同质化特征，其所引入的品类、品牌都没有明显的区分，购物中心的环境和氛围也没有体现出独特吸引力，这样多数购物中心就只能依靠节假日的促销来吸引顾客，可能会使原本经营成本就很高的购物中心利润回流更加困难。

 

• 成长型且具有发展潜力的市场

   

对于成长型且具有发展潜力的市场而言，这些城市一般为新兴的经济迅速发展城市。从购物中心的数量、消费者规模以及国际品牌商入驻数量等各因素来看，此类城市与前两类存在明显差距。由于良好的发展前景支撑以及高于全国平均水平的发展速度，这些城市值得开发商持续投入和布局。但是，这些城市的购物中心项目必须考虑与当地发展规划和人口消费能力向匹配，以防止成为购物中心建设后存在招商引资存在困难，甚至成为人迹罕至的鬼城。

 

2019全国城市社消总额排名

 

排名	城市	社消总额（亿元）	增速	GDP排名
1	上海	13497.2	4.4%	1
2	北京	12270.1	6.5%	2
3	广州	9978.2	7.8%	4
4	重庆	8670.0	8.7%	5
5↑1	成都	7478.4	9.9%	7
6↓1	武汉	7450.0	8.9%	8
7	深圳	6582.9	7.4%	3
8↑2	杭州	6215.0	8.8%	9
9↓1	南京	6153.2	5.5%	11
10↓1	苏州	6088.8	6.0%	6
11	天津	5638.2	1.9%	10
12↑1	长沙	5247.0	10.1%	15
13↓1	青岛	5234.3	8.1%	14
14	福州	5120.3	9.6%	22
15	西安	4938.2	6.0%	24
16	济南	4761.3	8.1%	20
17	郑州	4665.0	9.3%	16
18↑2	沈阳	4479.6	10.6%	32
19↓1	宁波	4473.7	7.7%	12
20↓1	哈尔滨	4356.1	5.6%	40+
21↑1	无锡	3984.9	8.5%	13
22↓1	大连	3907.2	0.7%	28
23	泉州	3761.8	10.2%	18
24	温州	3655.9	9.6%	30
25	佛山	3516.3	5.6%	17
26↑1	烟台	3306.5	7.4%	25
27↓1	南通	3260.2	5.6%	23
28↑1	合肥	3234.5	8.7%	21
29↓1	南宁	3234.4	4.2%	50+
30	东莞	3179.8	9.4%	19

（图源：国家统计局）

 

（1）2019全国社消总额与重点城市社销总额分析

 

社消总额数据是购物中心的晴雨表，对购物中心整体发展情况和购物中心地区差异有重要参考价值。2019全国社消总额数据分析：

 

2019年，社会消费品零售总额411649亿元，比上年名义增长8.0%（扣除价格因素实际增长6.0%，以下除特殊说明外均为名义增长）。其中，除汽车以外的消费品零售额372260亿元，增长9.0%。按经营单位所在地分，2019年城镇消费品零售额351317亿元，比上年增长7.9%；乡村消费品零售额60332亿元，增长9.0%。其中，12月份城镇消费品零售额32704亿元，同比增长7.8%；乡村消费品零售额6073亿元，增长9.1%。按消费类型分，2019年餐饮收入46721亿元，比上年增长9.4%；商品零售364928亿元，增长7.9%。其中，12月份餐饮收入4825亿元，同比增长9.1%；商品零售33952亿元，增长7.9%。按零售业态分，2019年限额以上零售业单位中的超市、百货店、专业店和专卖店零售额比上年分别增长6.5%、1.4%、3.2%和1.5%。2019年，全国网上零售额106324亿元，比上年增长16.5%。其中，实物商品网上零售额85239亿元，增长19.5%，占社会消费品零售总额的比重为20.7%；在实物商品网上零售额中，吃、穿和用类商品分别增长30.9%、15.4%和19.8%。

 

2019重点城市社销总额数据分析：2019年社消总额超过一万亿元的城市仅有北京、上海两大强一线城市。上海市统计公报显示，2019年上海实现社消总额13497.21亿元，比上年增长6.5%。其中，网上商店零售额1896.51亿元，增长15.8%，占社消总额的比重为14.1%。线下社消总额11897.7亿元，占社消总额的比重为85.9%。北京实现社消总额12270.1亿元，增长4.4%。其中，限额以上批发和零售企业实现网上零售额3366.3亿元，增长23.6%，占社消总额的27.4%，线下零售额8903.8亿，占社销总额72.6%；可以看出，北京上海社会消费品零售渠道仍以线下为主，并占有绝对优势。

 

广州社消总额达9975.59亿元，与北京上海差距较大，但距离万亿大关仅一步之遥。

 

西部直辖市重庆位居第四，2019社消总额达到8670亿元。重庆市人口与面积基本相当于一个中等省份规模，因此社消总量也位居前列。

 

成都和武汉分列第五、六位，2019年两市社消总额都超过7400亿元，且近年来两市社消总额基本位于同一水平。2018年，武汉社消总额比成都多42.1亿元，2019年成都反超武汉28.76亿元。

 

深圳经济总量高居全国第三，去年社消总额为6582.85亿元，仅位列全国第七，且与五、六名差距拉大，并与身后杭州差距不断缩小。值得注意的是，在2012年深圳的社消总额仅次于北上广，位居全国第四，但近年来其消费增长乏力，退至第七。一方面，深圳紧靠国际消费中心香港，因此相当一部分消费流向了香港；另一方面，作为非省会城市，深圳对周边区域消费的吸引力仍然不敌省会广州。此外，近年来随着深圳房价的快速增长，深圳居民将更多资金用于购房投资、缴纳房租，进而挤压消费。数据显示，2019年深圳市住户贷款余额高达22408.81亿元，住户存款余额16327.05亿元，住户杠杆率高达137%，是我国住户杠杆率最高的城市之一。其中，住户贷款中大部分是房贷。

 

杭州近几年消费快速增长，2019年社消总量超过苏州和南京，上升至全国第八、长三角第二，这与其数字经济快速增长，带动人口快速流入有关。去年杭州人口增量达到55万人，首次超过深圳，位居全国第一。

 

（2）重点城市购物中心发展情况

 

全国主要单体商场2019年业绩情况

 

城市	项目	2019销售额（亿元）	备注
北京	北京SKP	153
	北京国贸商城	117
	北京世纪金源购物中心	64.5
	北京朝阳大悦城	45
	北京西单大悦城	40.5
	北京首创奥莱	39
	北京燕莎奥特莱斯	30+
	北京汉光百货	30
	北京银泰in88	8	隶属于银泰集团，地上4-8层为写字楼
上海	上海环球港	98
	上海恒隆广场	60+
	上海五角场万达广场	50.4
	上海青浦百联奥特莱斯广场	49.6
	上海正大广场	近30
	上海万象城	26+	销售额增长30%+，会员总数50万
	上海七宝万科广场	25+	单日最高营业额超3500万
	上海五角场合生汇	25
	上海周浦万达广场	24.3
	上海静安大悦城	20.1
	上海仲盛世界商城	近20
	上海宝山万达广场	18.73
	上海世纪汇广场	16	会员数达30万
	上海世茂广场	15+
	上海静安大融城	15	会员总数达25万
	百联南方购物中心	15
	百联西郊购物中心	15
	龙湖上海宝山天街	14
	上海中环购物中心	14
	世博源购物中心	13
	上海金山万达广场	10.2
	上海尚嘉中心	10
	百联南桥购物中心	7
	百联又一城购物中心	6.5
	百联金山购物中心	5.8
	百联世纪购物中心	4.5
	百联嘉定购物中心	4
	百联川沙购物中心	3.2
	百联滨江购物中心	3
	第一百货商业中心	3
	百联徐汇商业广场	2
	百联东郊购物中心	0.8
深圳	深圳罗湖万象城	90
	深圳壹方城	45.3
	深圳海岸城	40
	深圳万象天地	38.5
	深期印力中心	35.5
	深圳益田假日广场	35
	深圳海雅缤纷城	35
	深圳金光华	25.5
	深圳华强北茂业	24
	深圳KK mall	20.8
	深圳深业上城	20.76
	深圳壹方天地	20
	福田星河COCOPARK	18
	深圳龙岗万科广场	17
	深圳布吉万象汇	15.5
	深圳卓悦汇	14.2
	深圳欢乐海岸	13
	深圳皇庭广场	13
	深圳华强北九方	12.05
	深圳kkone	12
	深圳湾万象城	9.8
	深圳太阳广场	9.38
	深圳龙华九方	9.3
	深圳龙华cococity	9
	深圳中信城市广场	7
	深圳来福士广场	6.97
杭州	杭州大厦	全场业绩105+	零售业绩为90+
	杭州武林银泰	55+	加上辅营数据超55亿，联营净收入40亿
	杭州湖滨银泰in77	52	A区国际奢侈品牌区销售10.5亿
	杭州城西银泰城	46.59	含特斯拉主力店
	杭州万象城	45	含苹果、特斯拉主力店
	杭州下沙奥特莱斯	29+
	杭州西溪印象城	21.29
	龙湖杭州滨江天街	20
	龙湖杭州金沙天街	18
	杭州滨江宝龙城	15+
	杭州嘉里中心	14	业绩包含酒店及商业街
	杭州大悦城	12	日均客流量6万
	杭州星光大道	12
	杭州萧山万象汇	11.3
	杭州临平银泰城	11
	杭州来福士中心	约10
	杭州远洋乐堤港	约10
	杭州国大城市广场	约10
	杭州西田城	超9	主力店永辉超市业绩占30%左右
	杭州拱墅万达广场	8.7
	杭州砂之船	8.2	12个品牌销售业绩全国第一
	杭州金地广场	4
	杭州古墩印象城	2.1
成都	成都IFS	超75
	成都远洋太古里	超75
	成都时代奥特莱斯	31
	成都万象城	29
	成都王府井百货	25.6
	成都大悦城	18
	成都王府井购物中心	17.5
	成都珠江广场	17	含伊藤
	成都群光广场	17
	成都锦华万达广场	16
	成都金牛万达广场	15.5
	成都凯德广场·金牛	14.5
	成都苏宁奥特莱斯	14.1	年总客流量760万
	成都世豪广场	13.4	日均客流量3.5万
	成都SM广场	13.4
	成都仁和新城	12
	成都银泰城	11.7
	成都来福士	11.7	年总客流量1519万
	成都奥克斯广场	11.1	年总客流量2000万
	成都仁和春天光华店	11
	成都银泰in99	10.6	客流量同比增长29%
	成都悠方	10.2	年总客流量1042万
	成都机德广场·新南	9
	成都鹏瑞利青羊广场	8.6
	成都城南优品道广场	7.85
	成都凯德广场·天府	7.5
	成都凯德广场·魅力城	7.2
	成都银石广场	6.5
	成想泛悦mall	6.2
	成都卓锦曼购中心	5.1
	成都九方广场	4.6
	成都佛罗伦萨小镇	4.5
	成都优客城市奥特莱斯	4.2
	成都中海右岸环宇坊	2.5
	成都新悦广场	1.98
	成都中国铁建广场186MALL	1.4
西安	西安赛格国际购物中心	近85
	西安SKP	近42
	西安西咸万象城	23.6
	西安高新万达广场	15
	西安大悦城	14.65
	砂之船（西安）奥特莱斯	14.2
	西安大明宫万达广场	11
	西安银泰百货开元商城	10.3
	西安CityOn熙地港	9.05
	西安阳光天地	9
	西安中大国际THE CITY	8.8
重庆	龙湖重庆时代天街	42
	龙湖重庆北城天街	32
	重庆万象城	30
	重庆观音桥大融城	15
	龙湖重庆U城天街	11.95
郑州	郑州丹尼斯大卫城	61.5
	郑州正弘城	30	含特斯拉、蔚来汽车
	郑州二七万达广场	20.8
	郑州中原万达广场	20.3
	郑州中原锦艺城	18.5
	郑州万象城	16
	郑州惠济万达广场	15.8
	新田360广场郑州国贸店	12
沈阳	沈阳万象城	52
	沈阳铁西万象汇	15
南京	南京德基广场	近122.4	零售业绩为112.4亿元
	中央商场新街口店	65
	南京新百中心店	48
	南京金鹰中心	近35	受A座210天改造升级影响，业绩波动较大
	南京金鹰世界	近25
	南京建邺万达广场	24.43
	南京江宁万达广场	23
	南京弘阳广场	18
	南京水游城	15
	南京虹悦城	15
	南京景枫KINGMO	13.3
	南京雨花客厅	11
	南京艾尚天地	10
	南京仙林金鹰湖滨天地	近10
	南京珠江路金鹰	近10
	南京江宁金鹰	近10
合肥	合肥之心城	17.3+
	合肥万象城	20+
天津	佛罗伦萨小镇·京津名品奥特莱斯	42
苏州	龙湖苏州狮山天街	16	年客流量达2300万人次
福州	福州东百中心	26
厦门	SM广场（一、二期）	40	日均客流量约12万人次
哈尔滨	远大购物中心南岗店	28.23
金华	义乌之心	13.1
南通	南通华润万象城	近9

综合两个机构数据分析2019年全国132个商场销售额，其中：

　　“超100亿”的项目共3个，均为高端商场；

 

　　“50-99亿”的项目依然比较稀缺，仅8个；

 

　　“20-49亿”的项目共54个，占比40.9%；

 

　　“20亿以下（不含20亿）”的项目最多，共67个，占比超50.8%。

 

在本次统计的132家购物中心里，销售业绩第前三甲是北京SKP（开业时间：2007-04-19、商业建筑面积：18万㎡）、北京国贸商城、南京德基广场3个项目，它们2019年的销售额均超过100亿。三家购物中心均位于重点城市。年销售额50亿以上，全国至少有21个项目达到这一指标。其中长沙、杭州、沈阳、宁波、郑州、深圳、南京各有1家，武汉2家、成都2家、广州3家、北京3家、上海4家。

 

以50亿为界限综合来看，上海、北京、广州是购物中心发展第一梯队，展现出一线城市的强大消费力。北京三个购物中心，分别位于国贸、三里屯、海淀。体现了北京以团块状商业中心为发展目标的规划。上海四个购物中心分别位于浦东、静安、普陀、杨浦四个区，

 

可以看出，上海商圈在一线城市中均衡性最好，集中度最高的则是广州。成都入围2家，说明西南地区消费能力不俗，城市商业充满活力。广州入围三家购物中心全部位于天河区，且全部位于天河路商圈。三个购物中心的距离非常近，相互间距大约600米，说明广州在商业层面是一个单中心结构。其中，天河城作为中国（内地）购物中心的“鼻祖”，不但起步早，而且发展至今仍未衰落。除了天河城、正佳广场、太古汇这三强，天河路商圈还有天环广场、万菱汇、时尚天河、广百、维多利、摩登百货、天娱商场等多个购物中心或镇百货商场，天河路商圈体量之大、密度之高堪称全国之冠。相比广州，深圳只有罗湖区的万象城入围TOP21，说明深圳的商业比较分散，地位与广州差距巨大。

 

在百强购物中心里，上海占21家，占比高达21%，反映出上海强大的消费能力，同时也说明上海消费中心分布比较均匀。深圳占11家，占比达11%，展现了深圳的多中心城市结构。北京占14家，占比高达14%。广州只有4家，与北上深在数量上差距较大，这与广州的商业集中度过高有关系。

 

综合以上数据及相关资料，对重点城市购物中心发展概况进行重点归纳，共以下五点：

 

(1) 90/00后、中产阶级成消费主力，重点城市基本实现从物质满足到彰显个性和追求美好生活的诉求升级。零售商业消费的绝对主力军90/00后、中产阶级规模扩容，消费升级“新常态”下，“美好生活”诉求开始取代物美价廉的“基本物质满足”诉求，所有据此展开的商业逻辑都将重新构建。

(2) 重点城市消费诉求升级，经营承压，倒逼商场加大调整力度。近年来购物中心行业过快的增速导致空置率超越红线的项目数量整体增加，经营承受压力过大，倒逼购物中心加大调整力度，以契合快速迭代、日益多元的消费需求。

（3）2016-2020年，行业聚合进一步加剧，重点城市购物中心行业集中度越来越高。开发体量前10家企业购物中心总数量和总体量占比整体呈上升趋势。少数资源丰厚业绩优异的头部购物中心与大部分苦苦挣扎的长尾项目共存是市场的新常态，资金资源的差距倒逼行业走向洗牌和整合。

（4）在中国重点城市，以购物中心为主的商业地产整体进入“存量时代”，模式竞争逐渐取代规模竞争。2014-2018年一二三四线城市购物中心新增量占总存量的比例呈逐年下降趋势，预计今年会降到10%以下，中国商业地产已进入“存量时代”。

（5）“存量时代”下，重点城市进入机会不仅仅只关注市场供给，经济基础、商业辐射力、客流、消费潜力都是购物中心考量的因素。

 

通过对2018年12月份全国城市购物中心人气活跃指数进行计算排名，选取TOP30城市为样本进行分析，总结人气活跃指数的影响因素：

 

经济基础——人气活跃指数与城市经济发展水平大致相当。一线城市和强二线城市均位于人气活跃指数前列。

 

商业辐射力——武汉、西安与成都，均属于区域绝对中心城市，商业辐射力强，对周边城市的消费虹吸效应明显，城市购物中心人气活跃指数与一线城市同在第一梯队。

 

客流——厦门等旅游型城市虽然常住人口较少，但得益于规模庞大的强消费型旅游群体，推高了城市购物中心整体人气活跃指数。

 

消费潜力——长沙整体消费性支出占收入比重高，爱消费、敢消费的城市特性使人气活跃指数表现超前于经济发展水平。

 

城市进入机会：城市购物中心人气活跃指数