房地产行业增值税正式取代营业税（深圳地产调查）
2016-08-18 18:02:24
上书房信息咨询-深圳地产研究
5月1日起全国正式推进包括房地产等行业的营改增政策，这标志着1993年建立的分税制开始退出历史舞台，增值税正式取代营业税，并成为中国名副其实的最大的税种。
房地产行业的增值额的计算相对困难，尤其是相比各类实物投资来说，房地产投资受到了经济周期波动等因素的干扰，所以如何核算增值额一直是有争论的。当然，虽然姗姗来迟，但随着4月底各类细则性条款的出台，整个改革显得有自信且富有成效。在5月份正式落地后，各类积极效应将会显现出来，总结来说，有以下五大积极效应。
一、实现降税效应
相比其他税收，增值税的最大特点就是其为价外税。通俗地说，此类税收的计税依据是不含税的价格，即假如计税价格为A元，那么不含税的价格就为A/(1+税率)。在这里，税率即为增值税税率或征收率，即为11%(企业)和5%(个人)。
另外此类减税效应也将通过抵扣进项税额的方式得到体现。举例来说，对于部分土地成本占整个房企成本比例较大的企业，那么后续能够看到，在此类政策下，将可以通过将此类土地成本进行抵扣，最终能够较好地降低拿地成本和经营成本。
二、避免重复征税
实际上，为了防范重复征税的做法，在4月下旬财政部和国税总局就出台了相应的文件进行了说明。其中对于类似契税、个税等征收，在计算过程中就规定可以剔除各类增值额，这使得社会公众更加支持此类政策的出台。
比如对于契税而言，举例来说，目前全国100万元的房屋，面积基本上在90-144平方米的范围内，按照1.5%的契税进行计算，则契税为1.5万元。但如果按照目前新的政策，则为100/(1+5%)*1.5%即为1.4万元。可以看出契税方面的负担是减少的。
对于个人所得税而言，不考虑144平方米以上的非普通住宅和免征等类型，计算方式一般是“房屋买卖差价总额*20%”。所以，如果此类100万元的房屋按照目前房价全国年均7%的增幅计算，2年内房价约为114万元，那么买卖差价为14万元。这个时候个人所得税为14*20%即为2.8万元。而如果按照新的计算方式，则为14/(1+5%)*20%即为2.67万元。此类个税负担也呈现了减少的态势。
三、企业投资积极性将提高
此次改革中，结合此前的两会精神，后续各类企业投资不动产或持有不动产，实际上能够获得一个较好的抵扣效应。过去对于此类抵扣，在购置机器设备方面是允许操作的，但对于不动产的投资，还没有出台抵扣的做法。
而新的政策提供了这样一个机会。举例来说，若持有1000万元的商办物业，那么能够抵扣或者节约的增值税税费为1000*11%，即为110万元，这使得企业的经营成本降低，同时这也是供给侧结构性改革的重要体现，反映了国家对于此类实体经济和企业投资刺激的导向。所以可以预计，后续持续购置不动产物业的投资行为会增加，这也能够加快实体经济的快速提振。
四、促使企业转变财务管理模式
由于此类营改增改革和财税改革、公司理财制度变革等紧密挂钩，所以在实际过程中可以看到，各类企业都会从财税的角度来积极进行变革，即快速调整财务策略，以实现积极有效的避税效应。
从财务角度看，过去营业税政策下，各类营业税的增加或减少，实际上最后会在营业收入等层面得到反映，最终改变利润额或利润表。但是，如果是增值税，那么后续在财务上的科目会设置为“应付增值额”，这是一个负债的概念，进而会使得资产负债结构得到改善。而负债规模的减少，最终能够极大地改善现金流状况，这样就能够对企业的稳健经营等产生积极的作用。
五、利好相关改革的推进
在此次改革中，对于房屋租赁的行为，也给予了各类税费减免。因为出租房屋实际上也是一种类似房屋买卖的方式，所以在征收个税的时候，需要剔除此类增值税份额，这样的征收才会更加合理。这个时候相当于对此类租赁市场提出了减税的要求，这和此前购租并举制度的推进有密切关联。通过此类税费改革，能够降低个人房源和社会房源租赁的成本，进而扩大租赁的收益。所以说，营改增政策在房屋租赁市场的落实，将能够加快购租并举市场的建立。
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